不雅点指数在4月24日不雅点指数参谋院发布的《筑底承压 | 2026年4月商办与办公空间发展论说》中，其指出，重心城市商办巨额往来已插足私用需求主导的新阶段，买家方案更属目物业实用性、总部形象展示以及与本身产业布局的匹配度。

国度统计局数据显现，2026年1-3月，寰宇办公楼市集不竭深度调度态势。其中斥地投资额累计值为702亿元，同比下落17.3%。同期建设面积同步下滑，新开工面积下滑22.7%，齐备面积同比大幅下落52.4%，斥地商投资意愿抓续低迷，新增供给彰着减弱。尽管同期销售额同比微涨3.9%，但难掩举座需求疲软与库存高企的结构性矛盾。

其中齐备端的大幅减弱，主要源于2024-2025年新开工面积抓续下滑的滞后影响，重复房企为戒指资金占用，放缓了形貌的齐备节拍。

从市集影响来看，齐备面积的短期大幅下滑，将有用缓解办公楼市集的即期存量供应压力，为中枢城市中枢区域优质钞票的出租率与房钱企稳创造了故意条目，也为存量低效钞票的周转纠正留出技艺窗口。

需求施展上，本期写字楼市集承租结构抓续优化，行业需求与国度产业升级标的、实体经济复苏节拍高度绑定，优质企业田户成为中枢的稀缺资源。

数据开首：不雅点指数不完全统计

据不雅点指数不完全统计，本期TMT及科技劳动、生物医药与医疗健康、金融劳动三大行业共计孝敬近六成的办公需求，成为写字楼去化的中枢增长引擎。与此同期，专科劳动、高端制造等行业需求稳步开释，重复国央企、大型实体企业的总部及分支机构扩租需求托底，重心城市写字楼市集已变成新质产业引颈、金融劳动抓续复旧，以及高端制造、专科劳动等多元需求鼓励的时势。

从市集影响来看，行业需求集结度抓续升迁，进一步加重写字楼钞票的分层走势。中枢城市中枢商圈的优质甲级物业，凭借区位上风、产物品性与运营劳动才气，抓续诱导高成长、高踏实性、高附加值行业企业的入驻，出租率与房钱水平具备更强复旧。而非中枢区域、老旧低效物业则濒临需求不及、田户流失、房钱承压等问题，市集分化时势抓续真切。

钞票退出层面，CMBS依旧是现时写字楼存量周转的主流器用，尤其受到所在国企、城投平台爱好，既契合企业保留钞票升值收益、回笼运营资金的中枢需求，刊行区域也冉冉从一线城市向强二线、省会及中西部中枢城市下千里。

数据开首：不雅点指数不完全统计

据不雅点指数不完全统计，论说期内办公类ABS/CMBS刊行主体100%为所在国企与城投平台，变成钞票信用与主体信用相结合的双重增信模式，有用缩小融资成本、升迁刊行凯旋率。

城市布局上，底层钞票高度集结于上海、武汉、济南、天津、西宁等一线及省会城市中枢商务区，代表性形貌包括武汉企业寰宇二号楼、天津祯祥大厦等，田户以金融机构、国央企及大型企业为主。

从钞票筛选来看，中枢城市、中枢区位、逾越租率、强现款流的优质写字楼物业也曾证券化“骄子”，此类钞票融资成本更低，刊行凯旋率也权贵高于非中枢钞票。

例如来说，期内天风-青海国投广场钞票支抓专项野心在往来所凯旋刊行，刊行范围8.53亿元，其底层钞票为甲级写字楼青海国投广场，总建筑面积超12万常常米，田户以政府机构、金融机构及大型企业总部为主。

结合生意不动产REITs的发展趋势来看，现时商办市集已澈底转向“存量运营+钞票轻量化”的发展旅途，亚搏体育优质写字楼不再是企业的“重钞票职守”，而是更始为可证券化、可流动、可退出的优质金融钞票。

生意不动产REITs市集施展方面，戒指2026年4月21日，沪深往来所已累计受理17单生意不动产REITs讲演形貌，野心募资总数超626亿元。当今整个形貌均处于审核或反应阶段，其中部分早期讲演形貌已先后收到往来所的反应看法，尚未有形貌完成刊行，市集正静待首批形貌落地。

从底层钞票来看，囊括写字楼物业的讲演形貌包括汇添富上海地产生意不动产REIT、华安陆家嘴生意不动产REIT、中原保利发展生意不动产REIT及中原凯德生意不动产REIT等，其底层钞票主要包括上海、广州、深圳等一线城市中枢写字楼钞票。

结合上交所审核限定与上述REITs已显露反应文献，底层钞票包括写字楼物业的生意不动产REITs，往来所反应高度聚焦合规性、运营踏实性、现款流真正性、估值审慎性、惩处沉寂性五大中枢维度，其中运营探求重心情切出租率、田户结构、租约模式、续租与去化等要道试验，平直界说了现时写字楼钞票的“上市法度”。

回来商办钞票往来市集施展，据不雅点指数不完全统计，本期录得5单内地商办钞票成交案例，往来总金额超50亿元，对比上个论说期，往来单数有所飞腾，往来总金额出现下滑。现时市集往来活跃度有所成立，但单笔大额往来复旧不及，举座仍以中小体量成交为主。

数据开首：不雅点指数不完全统计

从成交散布来看，本期往来标的集结于京沪两城，其中上海包揽多笔往来，涵盖亚洲银行金融大厦、中核科创园、新虹桥中心等标的物业，北京则迎来智谱收购钻石大厦的科技企业私用成交。

从往来性质不雅察，本期整个成交均以企业私用为中枢办法，买家主体涵盖港资金融机构、央企国企以及东谈主工智能领域龙头企业，金融与科技产业是本期写字楼钞票往来的紧要参与方。

据不雅点指数监测，本期最大额的往来案例为港资银行东亚银行回购陆家嘴东亚银行金融大厦12-23层中枢办公楼层，往来总价约为16.8亿元，收购面积约4.2万常常米，折合单价约4万元/常常米。

本次增抓后，东亚银行对大厦的总抓有比例升迁至约85%，共计抓有面积超7.8万常常米，成为十足控股方。该往来为2026年开年以来上海中枢商务区首笔、亦然范围最大的金融机构总部私用型巨额往来。

同期，AI科技企业智谱以3.61亿元收购北京海淀区钻石大厦，相同成为市集的焦点。标的物业总建筑面积约2.27万常常米，往来预测最晚于2026年8月底前完成交割。

凭证智谱公告，该物业将动作公司总部私用，以得志日常行政管束及大模子业务研发运营需求。在现时市集环境下，以智谱为代表的高成长科技企业，正冉冉从“轻钞票租出”转向“重钞票扎根”，依托本钱市集高估值逆势布局中枢区位优质物业，收场业务延迟与钞票成就的双重诉求。

举座来看，重心城市商办巨额往来已插足私用需求主导的新阶段，买家方案更属目物业实用性、总部形象展示以及与本身产业布局的匹配度。内资实体企业、金融机构及产业集团抓续托底市集，优质商办钞票正从传统往来型投资标的冉冉转向企业长期抓有的中枢底座钞票。往日，中枢区位、整栋/独栋、高标现房且以私用为办法的钞票仍将是往来主流，房钱波动对钞票价值的影响冉冉弱化，钞票踏实性与计策成就价值抓续升迁。

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